İcra Dairesince Satışa Çıkarılan Taşınır veya Taşınmaz İhalelerine Kimler Teminatsız Katılabilir!

Giriş - Haciz ve satış yoluyla alacağın tahsili, borç-alacak ilişkilerinin hukuki çerçevesini sağlamlaştıran temel mekanizmalardan biridir. Bu süreçte, haczedilen taşınmaz ya da taşınırın ihaleye çıkarılması; ihaleye katılım koşulları, teminat yükümlülüğü ve alacaklının önceliği gibi kurallar, taraflar arasındaki güç dengesini doğrudan etkiler. 2021 yılında kabul edilen değişikliklerle, teminat muafiyetine dair düzenleme yeniden şekillenmiştir: artık yalnızca “satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı” teminattan muaf tutulabilecekken, bu tanımın dışında kalan kişiler teminatsız ihaleye katılamayacaktır.

Hukukî Çerçeve Mevzuat ve Değişiklikler

24/11/2021 Tarihli ve 7343 Sayılı Kanun'un 19. Maddesiyle yapılan düzenleme sonucunda, İcra ve İflas Kanunu’nun 114. Maddesine “satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı ile ortaklık payı satışında pay sahibinin” teminat muafiyetinden yararlanacağı hükmü eklenmiş olup daha önce uygulanan aynı Kanun’un 124. Maddesinde yer alan teminat muafiyeti düzenlemesi yürürlükten kaldırılmıştır.

İcra ve İflas Kanunu’nun 114/7- "2. Artırmaya katılabilmek için mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutardaki teminatın satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılmasının zorunlu olduğu…”,

İcra ve İflas Kanunu’nun 114/7- “6. Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibinin, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmeleri hâlinde alacağın veya ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar kendilerinden teminat alınmayacağı”

İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik'in 13/3. maddesi “satış talep ederek artırmaya katılmak isteyen alacaklıdan ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibinden, en geç artırma süresinin sona ermesinden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmeleri halinde alacak veya ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar teminat alınmaz. Alacağın veya ortaklık payının teminata yeterli gelmemesi halinde eksik kısmın başvuru anında icra dairesi hesabına yatırılması veya teminat mektubunun icra dairesine tevdi edilmesi zorunludur”

İcra ve İflas Kanunu’nun 115/1. Maddesi “… artırma bedelinin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır.”

İcra ve İflas Kanunu’nun 134/8.Maddesi "Taşınmazı satın alanlar, ihaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile, satış bedelini derhâl veya 130 uncu maddeye göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadırlar." şeklindedir.

Konuyla İlgili Yargı Kararları

Borçlu tarafından haciz alacaklısı M. Ltd. Şti’nin ihaleye teminatsız girmesinin engellendiği ileri sürülmüş ise de Mahkemece de belirtildiği üzere 7323 sayılı Kanun'un 19. maddesi uyarınca teminata dair düzenleme içeren İİK'nın 124/3 maddesinin yürürlükten kaldırıldığı, 7343 sayılı Kanun'un 14. maddesi uyarınca değiştirilen İİK'nın 114. maddesinin 6. fıkrasının 6. bendinde ise "Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibinin, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmeleri hâlinde alacağın veya ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar kendilerinden teminat alınmayacağı" düzenlenmesinin getirildiği, her ne kadar teminatsız ihaleye katılım talebine ilişkin müdürlük kararına karşı şikayet hakkı, borçluya ait olmayıp kararın muhatabı olan üçüncü kişiye ait ise de üçüncü kişinin ihaleye katılımının engellendiği iddiası yönünden yapılan değerlendirmede, M. Ltd. Şti’nin temlik alacaklısı olduğu D. İcra Müdürlüğünün 2023/11782 Esas sayılı dosyasında ihale konusu taşınmaz yönünden satış isteyen alacaklı konumunda olmadığı, bu hali ile teminatsız olarak ihaleye alınamayacağından ihaleye katılımının engellendiğinden de söz edilemeyeceği... (İstanbul BAM 21. HD. T:12/02/2024, E:2024/264, K:2024/350)

Davacının takipte taraf olmadığı, ihalesi yapılan araç üzerinde rehin alacaklısı olsa da, dairemizce davacı vekiline tebliğ edilen muhtıraya verilen 01.03.2019 tarihli cevap içeriğinden, davacı rehin alacaklısının feshi istenilen ihale tarihinden önce rehin hakkına dayalı olarak taşınır rehninin paraya çevrilmesi yolu ile herhangi bir takibe geçmediği, dolayısı ile satış isteyen alacaklı konumunda bulunmadığı anlaşılmaktadır. (İstanbul BAM 23. HD. T:11/03/2019, E:2018/1472, K:2019/468)

Haciz koydurmuş alacaklı bir kişi ise veya birden fazla kişi olmasına rağmen alacağı ilk sırada ise, bu durumda alacağı, taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar veya ondan fazla olması halinde artırmaya katılabilmek için teminat göstermekle yükümlü değildir. Ancak, haciz koydurmuş birden fazla alacaklı varsa ve ihaleye teminatsız girmek isteyen alacaklının alacağı ilk sırada değil ise, teminat göstermekten muaf tutulabilmesi için kendisinden önce gelen alacaklıların alacak bedelinin muhammen bedelden çıkarılması sonucu kalan miktarın, muhammen bedelin %20'sini karşılaması veya üzerinde olması gerekir (İstanbul BAM 20. HD. T:15/01/2024, E:2024/3838, K:2025/133, Yargıtay 12. HD. T:08.05.2025, E:2025/2868, K:2025/3770).

Haciz koydurmuş alacaklı bir kişi ise veya birden fazla kişi olmasına rağmen alacağı ilk sırada ise, bu durumda alacağı, taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar veya ondan fazla olması halinde artırmaya katılabilmek için teminat göstermekle yükümlü değildir. Ancak, haciz koydurmuş birden fazla alacaklı varsa ve ihaleye teminatsız girmek isteyen alacaklının alacağı ilk sırada değil ise, teminat göstermekten muaf tutulabilmesi için kendisinden önce gelen alacaklıların alacak bedelinin muhammen bedelden çıkarılması sonucu kalan miktarın, muhammen bedelin %20'sini karşılaması veya üzerinde olması gerekir.

İnceleme konusu olayda, davalı banka lehine ihale konusu taşınmazlar üzerinde 1.657.686 TL miktarlı haciz işlemi tesis edildiği, taşınmaz üzerinde haciz tesis tarihlerinden önce konulan hacizler ve ipotek bulunmadığı anlaşılmakla alacaklının teminat göstermeksizin ihaleye katılmasını engelleyen yasal bir düzenleme bulunmamaktadır (İstanbul BAM 20. HD. T:07/06/2023, E:2022/2037, K:2023/2226)

Haciz koydurmuş alacaklı yalnız bir kişi ise ve alacağı taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar veya ondan fazla ise, alacaklı, artırmaya katılabilmek için teminat göstermekle yükümlü değildir. Haciz koydurmuş olan alacaklılar birden fazla ise, o zaman bir haciz alacaklısının teminat göstermekten muaf tutulabilmesi için, satış sonucunda hissesine düşmesi tahmin olunan payın, muhammen bedelin yüzde yirmisini karşılaması şartı aranır.

Bu durumda mahkemece, gerekirse bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle yukarıda açıklanan ilkelere göre, şikayetçi şirketin satış sonucunda hissesine düşmesi tahmin olunan payın, muhammen bedelin yüzde yirmisini karşılayıp karşılamadığının ve dolayısıyla teminat yatırması gerekip gerekmediğinin araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir (Yargıtay 12. HD. T:24.12.2015, E:2015/30120, K:2015/33028).
Haciz koydurmuş alacaklı bir kişi ise veya birden fazla kişi olmasına rağmen alacağı ilk sırada ise, bu durumda alacağı, taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar veya ondan fazla olması halinde artırmaya katılabilmek için teminat göstermekle yükümlü değildir.

Haciz koydurmuş birden fazla alacaklı varsa ve ihaleye teminatsız girmek isteyen alacaklının alacağı ilk sırada değil ise, teminat göstermekten muaf tutulabilmesi için kendisinden önce gelen alacaklıların alacak bedelinin muhammen bedelden çıkarılması sonucu kalan miktarın muhammen bedelin %20'sini karşılaması veya üzerinde olması ve ayrıca ihaleye teminatsız girmek isteyen alacaklının alacağının da muhammen bedelin %20'sini karşılaması gerekir.

Mahkemece, ihale alıcısının, ihale tarihi itibariyle, haciz alacak miktarına göre;
i- Haczinin birinci sırada olduğunun anlaşılması halinde, taşınmaz muhammen bedelinin 346.000 TL olduğu, ihale alıcısının alacak miktarının 169.979,09 TL olduğu, bu haliyle ihaleye teminatsız iştirak edebileceğinden dolayı borçlunun, ihalenin feshi talebinin reddine karar verilmesi,
ii- Haczin birinci sırada olmadığının anlaşılması halinde yukarıda belirtilen ilkelere göre araştırma yapılarak ihaleye teminatsız iştirak edebileceğinin anlaşılması halinde, borçlunun ihalenin feshi talebinin reddine karar verilmesi aksi durumda ise ihalenin feshine karar verilmesi gerekir (Yargıtay 12. HD. T:03.10.2016, E:2016/19192, K:2016/20327).
Haciz koydurmuş alacaklı bir kişi ise veya birden fazla kişi olmasına rağmen alacağı ilk sırada ise, bu durumda alacağının, taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar veya ondan fazla olması halinde artırmaya katılabilmek için teminat göstermekle yükümlü değildir. Ancak, haciz koydurmuş birden fazla alacaklı varsa ve ihaleye teminatsız girmek isteyen alacaklının alacağı ilk sırada değil ise, teminat göstermekten muaf tutulabilmesi için, kendisinden önce gelen alacaklıların alacak bedelleri toplamının, muhammen bedelden çıkarılması sonucu kalan miktarın, muhammen bedelin %20'sini karşılaması veya üzerinde olması ve ayrıca şikayetçinin alacağının da muhammen bedelin %20'sini karşılaması gerekir. (Yargıtay 12. HD. T:04.03.2025, E:2025/404, K:2025/1933)

Hukuki Belirsizlik ve Uygulama Sorunları

Mahkeme kararları örneklendirilmiş olsa da, “satış isteyen alacaklı” tanımı somut olay bazında yoruma açık olabilir: Kim satış istemiş sayılır?

Yargıtay 12. HD T:24.01.2017, E: 2016/17991, K:2017/894 sayılı kararı “İcra ve İflas Kanunu’nun 107. maddesinde; ''Her alacaklı, mensup olduğu derece namına satış talebinde bulunabilir'' hükmüne yer verilmiştir. Anılan yasal düzenleme uyarınca, aynı dereceye dahil alacaklılardan birinin satış istemesi halinde, aynı derecede yer alan diğer alacaklıların ayrıca satış talep etmesine gerek kalmaz…. Öte yandan, alacaklıların aynı derecede yer alıp almadıkları, İİK'nun 100. maddesine göre belirlenir. İİK'nun 100. maddesi uyarınca, hacze iştirak imkanının mümkün bulunması halinde, aynı dereceye mensup olma sağlanır.” şeklindedir. Bu durumda satış talebinde bulunan alacaklının alacağına iştirak hakkı olmasına rağmen satış talebinde bulunamayan farklı bir alacaklı teminat muafiyetinden yararlanabilir mi?

Diğer bir durum ise İcra ve İflas Kanunu’nun 106/4. Maddesinde yer alan “Sicile kayıtlı motorlu kara araçları bakımından muhafaza, kıymet takdiri ve satış talebinin birlikte yapılması ve bunlara ilişkin giderlerin tamamının birlikte ve peşin olarak yatırılması zorunludur.” hükmü dikkate alındığında hacizli araçların kıymet takdiri ve muhafazası için satış talebinde bulunulması zorunludur. Bu durumda henüz bir dosyada kıymet takdiri aşamasında olan ancak kıymet takdiri yapılabilmesi için satış talebinde de bulunan alacaklının farklı bir dosyada aracın satışının yapılacak olması halinde teminat muafiyetinden yararlanmasının mümkün olup olmayacağıdır.

Değerlendirme

Teminat muafiyeti, alacaklı için önemli bir avantajdır çünkü mülkiyeti devralmayı hedefleyen alacaklının satış sürecine katılım maliyetini düşürür. Ancak bu düzenleme, borçlunun mülkiyet hakkı ile adil satış süreci açısından risk taşır. Özellikle satış isteyen alacaklı konumunda olmayan rehin alacaklısı veya diğer haciz alacaklıları fiilen aynı alacak hakkına hatta rehin alacaklısı rüçhanlı alacak hakkına sahip olmasına rağmen teminatsız ihaleye alınmamaları nedeniyle farklı muameleye tabi tutulmaları alacaklı-borçlu dengesi açısından sorun yaratabilir. En azından takip talebinde bulunmayan veya takip talebinde bulunup henüz satış istemeyen rehin alacaklısına da ihaleye katılımda teminat muafiyeti tanınması daha yerinde bir uygulama olacaktır. Bu nedenle yeni Cebri İcra Kanunu Taslağı’nın 224/ç. Maddesinde yer alan “Satış talep eden veya satışa çıkarılan mal üzerinde ayni hakkı olan alacaklı ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibinin, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra ve iflas dairesine müracaat etmeleri hâlinde alacağın veya ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar kendilerinden teminat alınmayacağı” şeklindeki düzenleme çok yerindedir.

Sonuç

Yukarıdaki içtihatlar ve yürürlükteki mevzuat çerçevesinde değerlendirdiğimizde, bilindiği üzere her bir dosyadaki işlemler ve bu işlemlerle ilgili verilen mahkeme kararları sadece ilgili dosya açısından sonuç doğurur. Bu nedenle İcra ve İflas Kanunu'nun 114. Maddesinde yer alan teminat muafiyetinden yararlanabilecek "satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı..." tanımından ihalenin yapılacağı dosyadaki satış isteyen kişinin anlaşılması gerekir. Bu halde de yani satış talebinde bulunan alacaklının alacağı, satışa konu mahcuzun muhammen bedelinin %10'unu karşılamalı veya daha fazla olmalı ayrıca satış isteyen alacaklının haczinden önce başkaca haciz veya rehin varsa bu alacakların satışa konu mahcuzun muhammen bedelinden düşülmesi sonrası satış isteyen alacaklıya teminat miktarınca pay kalması gerekir. Aksi halde aradaki farkın, hiç pay kalmaması halinde ise teminatın tamamının mevzuatta öngörülen süre içinde depo edilmesi gerekir. Örneğin ipotek sahibi alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip kapsamında değil de farklı bir alacak yönünden kambiyo senedine dayalı takip yaparak satış istemişse bu dosyada, ipotek alacağına mahsuben teminat depo etmeden ihaleye katılamaması gerekir, ancak teminat depo ederek ihaleye katılabilir. Ayrıca hemen belirtmek gerekir ki teminat yatırarak ya da yatırmayarak ihaleye giren rehin veya haciz alacaklısı konumunda olan kişilerin bakiye ihale bedelini yatırıp yatırmayacağı yerleşik yargı içtihatları gereğince yapılacak sıra cetveli sonucunda belirlenir. 04/12/2025

Özgür KOCA

(Arabulucu)

İstanbul Anadolu İcra Müdürü